پرسش و پاسخ

هزینه­ های مشترک به دو بخش کلی تقسیم می­شوند:

الف) هزینه­ های لازم برای استفاده و حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه

ب) هزینه­ های اداری و حق­ الزحمه مدیر یا مدیران

از نظر حقوقی هزینه­ های مشترک عبارت است از کلیه هزینه­ های صرف شده برای قسمت­های اشتراکی یک مجموعه ساختمانی در جهت اداره، حفظ و نگهداری و استفاده از آن.

میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد اما اکثریت مخالف چنین معامله­ ای هستند و معتقدند فروش مجزای انباری و پارکینگ فاقد اثر قانونی است و حتی اگر با سند رسمی انتقال داده شود سایر مالکین همان ساختمان حق تقاضای ابطال آن را از طریق مراجع قضایی دارند. مگر اینکه خریدار از جمله مالکین همان ساختمان باشد. انباری و پارکینگ هرچند جزء قسمت های اختصاصی هستند اما از لوازم و توابع و ملحقات واحدهای آپارتمانی­اند و از این رو با فروش آپارتمان، آنها نیز به مالکیت خریدار در می­ آیند و نیازی به معامله جداگانه ندارند.

اگر مالکین ترکیب و شیوه خاصی برای پرداخت هزینه­ های مشترک فوق پیش­بینی نکرده باشند، قانوناً سهم هر یک از مالکین یا با استفاده کنندگان (مستأجر) به نسبت مساحت قسمت­ های اختصاصی به مجموع مساحت تمام قسمت­های اختصاصی مجتمع آپارتمانی محاسبه می­شود. بنابراین واحدهایی که متراژ آنها بیشتر است، به بتع مبالغ بیشتری باید بپردازد. بنابراین اگر مطابق تصمیم کتبی یا شفاهی همه مالکین، هزینه­ های مشترک بر اساس تعداد نفرات هر واحد آپارتمانی محاسبه شود، همان ملاک عمل قرار می­گیرد.

هزینه­ های مشترک ساختمان به دو دسته هزینه­ های کلی و جزئی تقسیم می­شود. مثلاً نصب آسانسور یا نصب درب برقی جزء تعمیرات و هزینه­ های کلی است که بر عهده موجر یا مالک واحدهای آپارتمانی است ولی هزینه­ تعمیر و نگهداری آسانسور یا درب یا کرکره برقی پارکینگ که جزء هزینه­ های جزئی است برعهده مستأجر به عنوان استفاده کننده می­ باشد.

هزینه تعمیر و نگهداری آسانسور، جزء هزینه های مساوی است و ارتباطی به مساحت و متراژ واحدها ندارد. حتی اگر مالک یا متصرف از آن استفاده نکند

مادامی که این تغییرات موجب ضرر به ساختمان و سایر مالکین نشود یا موجب سلب آسایش آنها نگردد ایرادی ندارد مگر اینکه با وجود سر و صدا و سلب آسایش انجام آن ضرورت داشته باشد. مانند تعمیر لوله آب حتی در شب امکان پذیر است اما تعمیر کابینت در شب موجب سلب آسایش سایر مالکین است.

• حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجامع عمومی
• بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش­ سوزی
• اعلام میزان هزینه­ ها به مالکین
• استخدام دربان یا سرایدار
• تعیین سهم هزینه­ های مشترک
• رسیدگی به اعتراض مالکین
• نگهداری صورتجلسات
• ابلاغ تصمیمات مجامع به مالکین غایب
• رؤیت و بررسی برگه نمایندگی مالکین در مجامع عمومی

مدیر یا مدیران مکلفند که تمام ساختمان را به عنوان یک واحد در مقابل آتش­ سوزی بیمه نمایند در غیر این صورت مسئول جبران خسارت وارده می­ باشند. حق بیمه هر واحد بر اساس سطح زیب بنیای اختصاصی هر واحد آپارتمان است. مدیران فقط تکلیف به بیمه نمودن ساختمان در قبال آتش ­سوزی دارند لذا بیمه سرقت یا زلزله و … جزء تکالیف آنها نمی ­باشد

خیر. زیرا گذاردن هر نوع اشیاء در قسمت­ های مشترک ممنوع است. مگر اینکه میان مالکان در این خصوص قبلاً توافق ­نامه کتبی موجود باشد و یا به مدیر چنین اختیاری را داده باشند. در غیر این­صورت چنانچه توافق­ نامه یا قراردادی بین مالکین ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره امور مربوط به قسمت­ ها مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت­ های اختصاصی را مالک باشند

ساختمان­ هایی که بیش از سه مالک داشته باشد باید برای آن مدیر یا مدیرانی تعیین شوند که تعدادشان فرد باشد. مدیر امین و مسئول نگهداری و حفاظت ساختمان است. اگر تعداد آپارتمان­ ها بیش از ده واحد باشد باید مدیر ساختمان برای آن نگهبان یا دربان استخدام کند.

مدت مدیریت هر مدیر طبق قانون دو سال می­باشد که می­تواند در خلال این مدت استعفا دهد و ساکنین با تشکیل جلسه شخص دیگری را جایگزین آن کنند. برای مدیر ساختمان میتوان حق­ الزحمه­ ای در نظر گرفت و مالک هر ساختمان با توجه به مساحت اختصاصی خود مسئول پرداخت حق ­الزحمه مدیر است.

توصیه می­شود که در کلیه ساختمان­ها اساسنامه تنظیم شود یک دفتر صورتجلسات تهیه شود تا هر مالک جدید وارد می­شود در زیر اساسنامه یا در صورتجلسه­ ای مجزا از او امضاء اخذ شود و یک نسخه از اساسنامه در اختیار او قرار گیرد تا بعدها منکر مفاد اساس نامه نشود.

پاسیو و نورگیر جزء قسمت­ های مشترک ساختمان است و اگر مالک طبقه اول یا سایر طبقات اقدام به مسقف کردن و تصرف آن نمایند این عمل هم مخالف قانون تملک آپارتمان است. و هم بر خلاف مقررات شهرداری است. مگر در حدی که با زدن ایرانت یا پوشش سبک و فقط برای جلوگیری از سقوط اشیاء اقدام به مسقف کردن آن و پوشیدن پاسیو شوند، که اشکالی ندارد.

هیچ یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین (ملاک اکثریت از نظر تعداد است و نه میزان مساحت اختصاصی) تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت­های اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند.

خیر زیرا هر مالکی نسبت به املاک و دارایی خود، دارای حق همه گونه تصرف و انتفاع می­ باشد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

در خصوص اجاره ملک به غیر هیچگونه منبع قانونی مبنی بر اجاره آن به مجرد یا متأهل وجود ندارد و از طرفی در قانون تملک آپارتمان ­ها اجاره آن موکول و منوط به اجازه هیأت مدیره یا مدیر ساختمان نشده زیرا حق تصمیم­ گیری در قسمت­های اختصاصی و استفاده از آن با مالک آن قسمت است نه سایرین.

قانون در این خصوص ساکت است. اما باید گفت اولاً تصمیم گیری در این خصوص منوط به اجازه همه مالکانی است که دارای پارکینگ هستند و ثانیاً چون ورود به پارکینگ منوط به ورود از داخل حیاط و سایر قسمت­ های مشترک است لذا سایر مالکان نیز باید در این خصوص رضایت داشته باشند حتی اگر مالکینی که فاقد پارکینگ اختصاصی هستند اجازه اجاره آنها را ندهند، هیأت مدیره حق اجاره پارکینگ را به غیر ندارند.

خیر، نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است. مانند نگهداری سگ یا گربه یا کبوتر در راه ­پله یا پارکینگ یا حیاط مجتمع آپارتمانی. اگر کسی این موضوع را رعایت نکند، مدیر ساختمان باید به متخلف تذکر بدهد و در صورت عدم توجه می­توان تحت عنوان ایجاد مزاحمت و سلب آسایش در مراجع کیفری از او شکایت نمود.

در صورتی که تعداد مالکین ساختمان از سه نفر تجاوز کند یعنی حد اقل چهار مالک در یک ساختمان حضور داشته باشند، تشکیل مجمع عمومی مالکین و انتخاب مدیر ساختمان الزامی است.

اگر تعداد مالکین سه نفر یا کمتر از آن باشد بر اساس مفاد توافق یا قرارداد فی مابین انجام می­شود. اما اگر قراردادی در بین نباشد بر اساس اکثریتی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت­ های اختصاصی را مالک هستند، اداره می­شود. بنابر این در این حالت میزان مساحت ملاک است و نه تعداد مالکان. برای مثال اگر یک مالک 51 درصد یا بیشتر از قسمت­ های اختصاصی را مالک باشد، اداره امور قسمت­ های مشترک ساختمان مطابق تصمیمات و نظرات او خواهد بود. (نظر مستأجر معتبر نیست)