آپارتمان و آپارتمان‌نشینی
با گسترش جمعیت و محدودیت در فضاهای شهری، آپارتمانها و مجتمع‌های مسکونی جای خود را به خانه‌های یک طبقه دادند تا شهر‌نشینی بتواند جواب‌گوی نیاز جمعیت‌ها و افراد باشد. با گذر زمان و تغییر آداب و رسوم و فرهنگ‌ها، رفته رفته آن کوچه‌های تنگ و باریک جای خود را به راه‌پله‌های بلند و آسانسور‌های تمیز داده است. اینک بسیاری از مردم در شهرهای بزرگ از آپارتمان به عنوان محل سکونت و کار خود استفاده می‌کنند و آپارتمان‌نشینی از مظاهر تمدن به حساب می‌آید.
اما این تکنولوژی همراه با چالش‌های فراوان به وجود آمده که می بایست آن را شناسایی و مدیریت نمود. اشخاص با فرهنگ های مختلف در یک مجموعه با هم هم‌زیستی می‌کنند و دیگر نمی‌توانند مانند گذشته سلیقه‌های خود را در محیط زندگی خود قرار دهند زیرا هر رفتار و حرکت خود‌خواهانه باعث ایجاد مزاحمت برای ساکنین دیگر خواهد شد. اشخاصی که در یک مجتمع مسکونی زندگی می کنند بایستی با همدیگر هم‌زیستی مسالمت‌آمیز داشته باشند و حفظ و نگهداری یک ساختمان بزرگ، رعایت قواعد و قوانین محکم و مجری را طلب می کند. به همین منظور این پدیده جدید را می بایست بیشتر شناخت و از آن به عنوان یک عامل رفاهی استفاده نمود. شناخت کامل آپارتمان و فرهنگ آپارتمان‌نشینی کمک می‌کند تا افراد در کنار یکدیگر در آرامش زندگی نمایند و محیط خود را همواره به بهترین شکل ممکن مدیریت نمایند.
ما در این مقاله سعی داریم با شناخت بیشتر آپارتمان و قواعد آپارتمان نشینی، مشکلات و دغدغه های افراد را بر طرف نماییم و ساکنین آپارتمانها با شناخت از این قوانین و مقررات بتوانند از حقوق خود اطلاع کافی داشته باشند و بتوانند محیط مناسبی را برای خود و همسایگان خود ایجاد نمایند. برای این منظور که بتوانیم مطالب مفیدی را به صورت طبقه بندی شده در اختیار شما عزیزان قرار دهیم، سر فصل های آن را تقدیم حضورتان می نماییم. بهتر است این موضوعات را بصورت منظم مورد مطالعه قرار دهید تا از مطالعه آن به بهترین شکل بهره مند گردید.
قسمتهای اختصاصی آپارتمان
قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغها و پارکهای متعلقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید بطور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود و طبقه، شماره، مساحت قسمت های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
قسمت های اشتراکی آپارتمان
تمرکز اصلی بحث بر روی قسمت های اشتراکی می باشد، چرا که در قسمت های اختصاصی معمولا اختلاف پیش نمیآید، ماده 3 آییننامه اجرایی، قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که بطور مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می باشد، قسمتهای مشترک محسوب کرده که نمی توان برای آنها حق انحصاری قائل شد.
الف – زمین زیر بنا خواه متصل به زمین باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب – تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار که در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههای فاضلاب، لوله ها از قبیل: لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکشها، لوله های بخاری و گذر گاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ – اسکلت ساختمان؛
تبصره: جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی مشترک بین آن قسمتها است مشروط بر این که جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت – درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث – تأسیسات مربوط به راهپله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار، و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتشنشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
ج – بام و کلیه تأسیساتی که برای عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
چ – نمای خارجی ساختمان.
ح – محوطه ساختمان باغها و پارکها که جنبه عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده است.
پس عرصه و زمین، نخستین قسمت از قسمتهای مشترک مجتمع آپارتمان و متصل به بنا و ساختمان جزء لاینفک آن میباشد.
در ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها آورده شده است:
«هرکس آپارتمانی را خریداری می نماید نسبت به مساحت قسمتهای اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم میگردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد…»
همچنین در مورد نمای خارجی ساختمان به عنوان بخش اشتراکی، حفظ شکل ظاهری و زیبایی آن بر عهده مالکین میباشد و هیچ یک از شرکا و مالکین آپارتمان ها اجازه ندارد در نمای ساختمان تغییراتی ایجاد کند که نمای آن را بر هم زند، ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها آورده:
ماده 9 – هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی، عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهند.
ماده 3 – آیین نامه اجرایی و تبصره آن:
ماده 3 – قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که بطور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد قسمت های مشترک محسوب میگردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره: قرار دادن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است.
قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید.
بدیهی است که در قسمت های اشتراکی مجتمع آپارتمانی متعلق به کلیه شرکاء و تصرف در بخش های اشتراکی منحصر به یک مالک یا چند استفاده کننده آپارتمان نیست، بلکه همه در ذره ذره آن مشاعاً مالکیت دارند و چگونگی استفاده آن هم به عرف سپرده شده است.
