مجامع عمومی ساختمان (مجمع عمومی مالکین)

مجمع عمومی ساختمان یا مالکین از گردهمایی مالکین یک ساختمان تشکیل می شود که بالاترین مقام تصمیم گیرنده برای مدیریت ساختمان به حساب می آید.
بر اساس بخش دوم، فصل اول، ماده 5 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها در صورتی که مالکین یک ساختمان بیش تر از 3 نفر باشد تشکیل مجمع عمومی ساختمان یا مجمع عمومی مالکین الزامی می باشد.

مجمع عمومی ساختمان چه وظایفی دارند؟

تعیین رئیس مجمع عمومی ساختمان
تصویب قوانین و مقررات ساختمان و تصویب اساسنامه
انتخاب مدیر یا مدیران و نظارت بر حسن انجام آنها
تصویب گزارشات سالانه در خصوص گزارشات مالی و اجرایی ساختمان
تعیین میزان شارژ هر واحد و نحوه محاسبه شارژ جاری و عمرانی
اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری ساختمان
تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به جهت اداره امور ساختمان

تشریفات لازم جهت تشکیل مجامع عمومی

نحوه تشکیل مجمع عمومی در 2 حالت کلی انجام می گیرد که نحوه انجام مقدمات هر یک از آن ها با یکدیگر متفاوت است.

در حالت اول:
زمانی است که برای اولین بار در یک ساختمان، مالکین آن برای چگونگی اداره ساختمان تصمیم به برگزاری جلسه می کنند. بر اساس ماده 6 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها زمان تشکیل مجمع عمومی ساختمان در مواردی که توافقی بین مالکین ساختمان تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکین خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند. در صورتی که اکثریت مزبور شکل نگرفت زمان تشکیل مجمع با تصمیم حداقل 3 نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

در حالت دوم:
در صورتی که توافقی بین مالکین ساختمان تنظیم شده است که در مجمع عمومی نخستین ساختمان یا مجامع عمومی دیگر تعیین گردیده است می بایست مطابق توافق فوق اقدامات دعوت به مجمع صورت پذیرد. ولی در کل اعضای هیئت مدیره ساختمان و بازرسان در هر زمان که صلاح بدانند برای مشخص نمودن و تصمیم گیری در مورد مسائل مربوط به مدیریت ساختمان می توانند درخواست تشکیل مجامع عمومی را بنمایند. همچنین هر یک از مالکین ساختمان در هر زمانی می تواند به جهت وجود مسائل ساختمان درخواست تشکیل جلسه را از هیئت مدیره و بازرسان تقاضا نمایند. در صورتی که اعضای هیئت مدیره ساختمان و بازرسان به درخواست هر یک از مالکین توجه ننمایند، مالکین می توانند از طریق تشریفات حالت اول نسبت به برگزاری مجمع عمومی اقدام نمایند.

نکاتی که باید در دعوت نامه مجمع عمومی ساختمان ذکر شود

تاریخ جلسه
مکان جلسه
دستور جلسه

همچنین دعوت کننده مجمع عمومی می بایست حداقل 15 روز قبل از برگزاری جلسه مجمع آن را از طریق اعلام به مالکین ساختمان اطلاع رسانی کند. شیوه اطلاع رسانی می بایست قبلا در اساسنامه ساختمان مشخص شده باشد (مثلاً از طریق تابلو اعلانات ساختمان یا اطلاع رسانی در گروه مجازی ساختمان). در صورتی که شیوه ای از قبل مشخص نشده باشد بهتر است ارسال دعوتنامه برای مالکین از طریق اظهار نامه قضایی صورت بگیرد.

توجه داشته باشید چنانچه تشریفات لازم برای دعوت از مالکین ساختمان رعایت نگردد، تصمیمات گرفته شده در مجمع باطل است.

مشاوره با ما

در هر زمینه ای در مورد مسائل و قوانین مربوط به مدیریت ساختمان کارشناسان ما به صورت رایگان آماده پاسخگویی به سوالات شما هستند. از ساعت 9 صبح تا 9 شب می توانید سوالات خود را با ما مطرح فرمایید.

تماس با ما

معرفی و انواع مجامع عمومی ساختمان

مجمع عمومی نخستین
مجمع عمومی عادی
مجمع عمومی فوق العاده

مجمع عمومی نخستین

اولین اجماع و جلسه ای که مالکین یک ساختمان تشکیل می دهند مجمع عمومی نخستین ساختمان می نامند. اگر در جلسه فوق الذکر، مالکین بیش از 50 درصد (نصف) متراژ کا واحدهای اختصاصی در آن حضور به هم رسانند آن جلسه رسمی و کلیه تصمیمات آن با رای اکثریت لازم الاجرا خواهد بود.
تذکر: تصمیمات مجمع و رسمیت جلسه بر اساس متراژ واحدها محاسبه می شود و نه تعداد واحدها

وظایف مجمع عمومی نخستین:

تعیین مدیر یا مدیران برای اداره ساختمان
تهیه و تصویب اساسنامه و آیین نامه های داخلی
تعیین تاریخ مجمع عمومی سالیانه ساختمان
تعیین میزان شارژ به منظور اداره ساختمان

قدم اول:
بر اساس ماده 7 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها در اولین جلسه مجمع عمومی (مجمع عمومی نخستین)، ابتدا رئیس مجمع عمومی و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج از ساختمان برای اداره امور ساختمان تعیین خواهد شد.

قدم دوم:
تهیه و تصویب اساسنامه و آیین نامه داخلی به منظور مشخص نمودن قوانین و مقررات اداره ساختمان توسط این مالکین ساختمان. برای آشنایی به نحوه تهیه اساسنامه ساختمان به لینک مقاله مراجعه فرمایید. لینک اساسنامه ساختمان

قدم سوم:
تهیه و تنظیم یک صورتجلسه که در آن تصمیمات گرفته شده در مجمع شرح داده شود و به امضای مالکین دحاضر در جلسه برسد و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری و حداکثر ظرف مدت 10 روز به وسیله مدیر به کلیه مالکین چه مالکین حاضر در جلسه و چه مالکین غایب در جلسه اطلاع رسانی شود.

مجمع عمومی عادی

مجمع عمومی عادی ساختمان می بایست حداقل یکبار در سال تشکیل شود. تشکیل و تشریفات این مجمع هیچ تفاوتی با مجمع عمومی نخستین ندارد و در ابتدا می بایست رئیس مجمع جهت اداره جلسه و ایجاد نظم در مذاکرات و تنظیم صورتجلسه و امضای آن و نظارت بر انتخاب مدیر یا مدیران انتخاب گردد.
نکته: رئیس مجمع با رأی اکثریت مالکین حاضر در جلسه تعیین می گردد.

مجمع عمومی عادی معمولاً در یک زمان مشخص که در اساسنامه ساختمان مشخص گردیده برگزار می شود. مهم ترین وظیفه آن تصویب گزارش عملکردی سال گذشته ساختمان و انتخاب مدیران برای اداره ساختمان است.

وظایف مجمع عمومی عادی سالیانه

تعیین نحوه اداره امور ساختمان
تصویب گزارشات مربوط به درآمد و هزینه های سالیانه و بودجه بندی
تعیین میزان، نحوه محاسبه و دریافت شارژ (عمرانی و جاری)
تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور اداره ساختمان
تغییر و تصویب اساسنامه ساختمان و قوانین و مقررات ساختمان
انتخاب مدیر یا مدیران برای اداره ساختمان
سایر امور مربوط به مشاعات ساختمان

مجمع عمومی فوق العاده

مجمع عمومی فوق العاده در هر زمانی می تواند به جهت اتخاذ تصمیمات جدید و لغو تصمیمات گذشته تشکیل بشود.

هرگاه مدیر یا مدیران ساختمان، بازرسین ساختمان و یا هر یک از مالکین ساختمان در خصوص مسائلی مربوط به ساختمان نظری دارند که می بایست به تصمیم همه اعضای ساختمان برسد می بایست مجمع عمومی فوق العاده برگزار گردد.
نکته: تشریفات برگزاری مجمع فوق العاده و قوانین و مقررات تشکیل آن همانند مجامع عادی و نخستین خواهد بود.

همچنین در صورت استعفا، عزل یا فوت هر یک از مدیر یا مدیران ساختمان به منظور انتخاب جانشین برای آن، مجمع عمومی فوق العاده تشکیل خواهد شد.

یکی از موضوعاتی که می بایست برای آن مجمع عمومی به طور فوق العاده تشکیل داد بازنگری در میزان هزینه های شارژ ساختمان می باشد. به علت تورم های شدید در سال گاهاً پیش می آید که در اواسط سال هزینه ها جبران درآمدهای ساختمان را نخواهد کرد. به همین دلیل مدیر یا مدیران ساختمان درخواست تشکیل مجمع عمومی فوق العاده را خواهند کرد تا نسبت به میزان افزایش مبلغ شارژ ساختمان تصمیم گیری شود.

خدمات مدیریت ساختمان اکسیمان

اکسیمان ارائه دهنده خدمات مدیریت ساختمان مسکونی، اداری و تجاری در شهر تهران است که با کادری مجرب به ارائه خدمات می پردازد.

آشنایی با خدمات مدیریت ساختمان

قوانین آپارتمان نشینی و مدیریت ساختمان

مجمع عمومی ساختمان + دانلود نمونه صورتجلسات